必知：开店选址看位置算回报

　　选择对的商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。

　　大前提：正确的位置

　　“位置、位置、还是位置”，这是中原地产商业部总监杨广安提出的选择商铺的首要标准，进一步解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市，商铺才值得投资。

　　与商场里的商铺相比，临街商铺无疑更具优势，它意味着拥有更多客流。反之，商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。

　　很多消费者存在一个误区，认为越靠近城中心位置越好，事实却并非如此。位于南二环边的某大型商业项目，因为迟迟没有代理行愿意接手，已改做他用。原来代理行经过测算，该地区的日常客流量只有5万人，无法支撑起20万平米的商业体量。“南城消费水平相对偏低、东南二环的道路设计将人流和车流分离，又靠近新世界商圈，一时间很难与之在区域的影响力抗衡，这几个因素决定了这个位置做商业的先天劣势。”

　　两广路上的大都会街也是个鲜明的例子，临着城市快速路让人群不便在此停留，商街门前也没有行人步行的空间，客流的缺乏使这一带的商铺空置率居高不下。杨广安说，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住客群，毕竟，“消费群体的存在才决定了商铺价值。”

　　主流消费决定商业业态

　　为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街？答案很简单：王府井的主流消费是旅游消费，消费群体是全国各地来京旅游的人们，整体消费力偏低，而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区，它的消费群体主要由CBD白领精英组成，高档次的品牌商业自然成为主流。

　　杨广安认为，虽然好的地段是商业成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择商铺的大忌。巨库的失败就是商业地产的经典案例。地处安定门老城区，区域的业态都偏向保守，巨库却将目标客户定位于年轻、时尚的客群，结果败走麦城。

　　其实判断标准很简单，投资者本身也是最普通的消费者，你买东西会去什么地方，你的消费习惯是怎样的，这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息，即和你同一年龄层，同一文化背景的人群的消费习惯。比如年轻人逛街喜欢去西单，白领阶层偏向于东方广场、新东安……同理，用这种方式再来看处于不同年龄不同阶层的亲戚朋友的消费习惯，就能做出理智的判断。“了解了一个地区的核心消费习惯，就能推测出这个地区的主流业态是什么，而不是盲目相信某个项目的开发商告诉你将有什么业态进驻。”

　　简单计算回报率

　　评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。

　　先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。

　　“帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。

　　要自然增值，更要投资回报

　　目前国内可选择的投资产品种类太少，而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比，物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段，但损失了机会成本。

　　杨广安举了一个简单的例子，如果你在CBD买了一个商铺花掉100万，由于种种原因没有收回租金，但因为铺位所处的位置优异，五年后卖掉可以卖120万，算下来相当于五年后升值20%，这就是地段的自然增值，“可是如果你选对了商铺或者做别的投资，很可能这100万过了五年就会变成200万，那80万就是损失掉的机会成本。”这就是为什么选对地段绝对不会赔。不过作为投资者，你完全可以赢得更多。